苏州、无锡集中拍地之后，常州突然就不是洼地了？

苏州、南京、无锡集中供地首秀后
常州失去洼地地位？

5月31日，苏州两集中首轮集中供地迎来竞拍。

至此，江苏几个重点城市（南京、苏州、无锡），均已正式接受了“两集中供地”的实践检验。等到明天，江苏将正式完成这场集中供地的首秀。

4月28日，作为首个集中供地的长三角城市，无锡首轮集中供地正式进入竞拍阶段。经过多日的竞拍，16宗地块共计成交255.5亿元，其中15宗触及最高限价，平均楼面价达到13283元/平方米，平均溢价率16%，平均自持比例达到10%。

南京于5月20日、21日进行了土地集中出让竞拍，51幅涉宅地全部拍出。其中37幅触顶最高限价进入摇号，总计成交992.52亿元。

苏州的集中竞拍，定于5月31日到6月2日。在拍地开始之前，已有多宗宅地超过中止价直接进入一次性报价阶段。

从热度上来讲，江苏这三个城市的集中拍地，热度值都不低。但从地价变动上来讲，受限于严苛的限制条件，几个城市的地价都没有呈现出大的突破。

无锡地价天花板严格限制在19500元/㎡；南京接近37000元/㎡的优质地块，其新房限价不超过45000元/㎡；苏州首轮宅地的最高价也在28000元/㎡左右……

再看上月拍出20348元/㎡楼面地价的常州，不少自媒体甚至声称无锡苏州是不是要代替常州成为苏锡常房价洼地了？

也不知道从什么时候开始，“洼地”倒是成为香馍馍了，大家都像抢着要。然而，事实到底如何呢？常州真有资格成为苏锡常的“高地”吗？

各城市地价平稳背后

高涨的拿地成本&压缩的盈利空间

从本意上来讲，“两集中供地”是政府“稳房价、稳地价、稳预期”的重要举措。

原本是为了平抑高地价的一项举措。现在看来，至少在这些热点城市，如果加上这些拿地的附加条件，对于房企来说，怎么也是一笔算不过来的账。

典型如无锡，虽然整体溢价率只有12%，但从房企的盈利空间来看，表现实在不佳。

图：部分典型城市首批土拍平均溢价水平      数据来源：CRIC

以梁溪主城区XDG-2021-2号地块为例，该地块位于梁溪中心地段，周边配套十分醇熟、交通便利。该地块起拍楼面价为1.7万/㎡，开拍后直接达到最高限价1.8万/㎡，进入竞租赁环节，最终被融创以总价41.71亿+66100㎡自持租赁面积竞得。

一方面，66100㎡ 的竞租赁面积使得该地块的实际拿地成本甚至超过了2.5万元/㎡；另一方面，拿地时该地块周边新建商品住宅的成交均价约2万元/㎡。如何在这样一个房价地价体系下实现盈利，这笔账对于房企来说真的不好算。

苏州作为这几年来房地产市场调控“最狠”的城市之一，其无论是房价还是地价，都是被严格锁定在合理的范围之内的。

从土拍规则来看，苏州执行的“限价+一次性报价”标准也是各城市中相对复杂的，但也相对保证了中小房企的拿地机会。

从本次集中拍地的名单来看，以苏地2021-WG-17号为典型，起拍楼面价25450元/㎡，最终以28352元/㎡的价格被华侨城拿下。该地块要求地上项目为全装修住宅，需按照不低于2000元/㎡的装修标准进行前期装修。参考该项目周边新建商品住宅37000元/㎡左右的成交均价，该地块的盈利空间也较为有限。

从无锡和苏州的典型案例我们可以看出两个相对有差异性的市场环境：无锡是限制最高地价，但从配建方面增加拿地成本，核心区域的拿地成本远高于常州；苏州其城市能级注定了其拿地成本并不会低，同时由于其从地价房价两方面严格调控，使得房企盈利空间也有限。

从这个角度来看，4月底常州采菱港地块拍出2万元/㎡以上的价格，也不难理解。这块地在配建上没有附加要求，也不需要从其他方面估算拿地成本，对于房企来说是凭资金实力拿地的最后一个机会，能抓肯定还是要抓住的。

但这也并不意味着常州的地价就会一路这么高下去。考虑到房地产“房住不炒”、“三稳”主基调持续推进，常州未来对于地价的控制也会在下一轮供地中体现。

相对于无锡苏州而言，常州仍然是存在洼地效应的。

 市场健康程度成为城市大考

无锡首次集中供地，地块数量多，竞拍时间拉长，每块地都设置了与区域价值相符的最高限价，且规定严格，禁止参拍开发商多马甲拍地，触顶后或摇号，或竞租赁住房面积。

苏州的首次集中供地，仍然采用“限价+一次性报价”的标准，房企拍地近均价者得，加上防围标的措施，限制性也极为严格。

然而，这就是政府工具箱里所有的工具了吗？之前北京在热点地块上采用的限制性工具更为丰富。如果有必要，政府甚至可以拿出更多的工具来。

现阶段，无论是土地集中供应的城市还是周边热点城市，在采用土拍限制的同时大都会配合新房限价，常州也是这个方向。

集中出让土地的初衷是平抑地价，进而防止房价过快上涨，保护刚需。然而，从目前的走向来看，有点偏航了。

融资成本高，拿地实际成本远高于明面上的成本，房企的账一旦算不过来，就会转嫁到购房者身上。

这个时候对于苏锡常无论是哪一个城市而言，如何对这种隐形成本的转嫁进行防微杜渐，也是考验市场健康度的一个重要手段。

现在这个房地产市场，最怕的就是看不清庄家的底牌。那对于进场的玩家而言，即便是胆子大、不怕输，也是存在着很大的风险的。

从常州这几年的房地产市场表现来看，有一个最大的优势就是，无论是地价还是房价，几乎都是打的明牌。这种明牌效应，至少使得无论是购房者还是房企，都算的过账。

看懂了这轮土拍新规的牌面规则，对于苏锡常而言，常州是不是洼地，还重要吗？

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

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